ამ ბლოგში საქართველოს მთავარი საკურორტო ქალაქების – ბათუმის, ბაკურიანისა და გუდაურის შესახებ მოგიყვებით. უფრო კონკრეტულად, უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ ტენდენციებსა და სექტორის სამომავლო პოტენციალზე ვისაუბრებთ.
დავიწყოთ ზღვისპირა ქალაქით და იმ ფაქტის აღნიშვნით, რომ თბილისის შემდეგ უძრავი ქონების ტრანზაქციების რაოდენობით ბათუმი ყველაზე აქტიური ქალაქია საქართველოში. აქ ბინებსა და სახლებს ყიდულობენ როგორც ქართველები, ასევე უცხოეთის მოქალაქეები და საერთაშორისო ინვესტორები.
დაინტერესების ასეთ მაღალ დონეს არაერთი ფაქტორი განაპირობებს, მათ შორის უმნიშვნელოვანესი კი ბათუმის ადგილმდებარეობაა. ზღვისპირა ქალაქი გამორჩეულია როგორც ბუნებრივი სილამაზით, ასევე თანამედროვე ინფრასტრუქტურით, ცათამბჯენებითა და ტურისტული ატრაქციონებით.
Galt & Taggart-ის ინფორმაციით, 2023 წელს ბათუმში 15,758 ბინა გაიყიდა, რაც 7.5%-ით ნაკლებია, ვიდრე 2022 წელს. აღნიშნული კლება აიხსნება 2022 წელს დაფიქსირებული რეკორდულად მაღალი გაყიდვებით და მიგრაციული ნაკადის შესუსტებით. აღსანიშნავია, რომ კორექციის მიუხედავად, გაყიდვების მაჩვენებელი თითქმის 30%-ით აღემატება 2021 წლის შედეგს.
როგორც ანალიტიკური ანგარიშიდან ირკვევა, გასულ წელს ბათუმში სულ 973 მილიონი დოლარის ღირებულების უძრავი ქონება გაიყიდა, რაც, შემცირებული ტრანზაქციების მიუხედავად, წლიურად 2.4%-ით მომატებული მაჩვენებელია. მოცულობის ზრდის მთავარი განმაპირობებელი მიზეზი უძრავი ქონების გაძვირებაა. აღსანიშნავია, რომ ახლად აშენებული ბინების ფასები გაცილებით უფრო სწრაფად იზრდება, ვიდრე ძველი აშენებულის.
რაც შეეხება ფასებს, ბათუმში გასაყიდი ბინის მინიმალური ფასი ამჟამად 850 დოლარია კვადრატულ მეტრზე, მაშინ როცა ეს მაჩვენებელი 2021 წლის ბოლოსთვის 550 დოლარი იყო, ანუ მატება 55%-ია. ყველაზე ძვირი ფასი, ტრადიციულად, ძველი ბათუმის ტერიტორიაზე ფიქსირდება, სადაც კვადრატული მეტრის საშუალო ფასი 1,877 დოლარს შეადგენს. სიძვირით მეორე ადგილს სანაპირო ხაზი იკავებს, სადაც საშუალო ფასი 1,786 დოლარის ფარგლებშია. გონიო-კვარიათის ტერიტორიაზე უძრავი ქონების ღირებულება კი 1,587 დოლარს შეადგენს.
გაყიდვების მიმართულებით ყველაზე მოთხოვნადი ახალი ბულვარის ტერიტორიაა. ამ უბანში დაფიქსირებული ტრანზაქციების 60% პირველად ბაზარზე, ანუ მშენებარე პროექტებზე ნაწილდება. ამის მიზეზი ახალი ბულვარის ტერიტორიაზე დეველოპერული პროექტების მაღალი კონცენტრაციაა. მოგეხსენებათ, ბათუმში მიმდინარე 155 საცხოვრებელი პროექტიდან 67 სწორედ ახალ ბულვარში ხორციელდება.
აღსანიშნავია, რომ უცხოელი მოქალაქეების წილი მთლიან გაყიდვებში 80%-მდეა გაზრდილი, ანუ მათი ინტერესი ბათუმის მიმართ განსაკუთრებით მაღალია.
ავტომობილების საპარკინგე ადგილების სიმწირისა და სხვა ინფრასტრუქტურული პრობლემების მიუხედავად, ფაქტია, რომ ბათუმის მიმართ ინვესტორების ინტერესი მზარდია.
დროა, ზღვისპირეთიდან მთაგორიან გუდაურში გადავინაცვლოთ, სადაც 2023 წლის განმავლობაში 378 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 27%-ით შემცირებული მაჩვენებელია. ამ შემთხვევაშიც Galt & Taggart-ის ანალიტიკოსები კლების მიზეზად მიგრაციულ ეფექტს ასახელებენ.
ფასს რაც შეეხება, გასული წლის განმავლობაში გუდაურში გაყიდული ბინების საშუალოდ ღირებულება 3.5%-ით შემცირდა და ტრანზაქციების ჯამურმა მოცულობამ 18.8 მილიონი დოლარი შეადგინა, რაც 2022 წელთან შედარებით 26%-ით ნაკლებია.
გუდაურის მსგავსად, გაყიდვების მიმართულებით დაღმასვლის ტენდენცია შეინიშნება ბაკურიანშიც, სადაც გასული წლის განმავლობაში სულ 956 ბინა გაიყიდა, რაც 26%-ით ნაკლებია, ვიდრე 2022 წელს.
როგორც ირკვევა, ბაკურიანში ბინების საშუალო ღირებულება 2.7%-ითაა შემცირებული. გაყიდული უძრავი ქონების საერთო მოცულობამ კი 42 მილიონი დოლარს შეადგენს, რაც წლიურად 20.6%-ით შემცირებული მაჩვენებელია.
საერთო ჯამში, ტრანზაქციებთან მიმართებით ერთგვარი ტენდენცია იკვეთება – გაყიდვების მაჩვენებელი 2022 წელთან შედარებით შემცირებულია, რაც მიგრაციული დინამიკითაა განპირობებული. მიუხედავად ამისა, თუკი 2023 წლის შედეგებს 2021 წელს შევადარებთ, დავინახავთ, რომ საქართველოს საკურორტო ქალაქებზე მოთხოვნა მზარდია და უძრავი ქონების სექტორს ნამდვილად აქვს ზრდა-განვითარების პოტენციალი.