ბოლო პერიოდის განმავლობაში თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების მიმართ საზოგადოების ინტერესი იმატებს, რაც ბინებზე მოთხოვნის ზრდით და კაპიტალის დაგროვებითაა განპირობებული.
ცოტა ხნის წინ, Galt & Taggart-მა უძრავი ქონების ბაზართან დაკავშირებით ანალიტიკური ანგარიში მოამზადა, რომელშიც სამ ძირითად შეკითხვას გაეცა პასუხი:
- არის თუ არა მოთხოვნაზე მოქმედი ფაქტორები ჯანსაღი?
- არსებობს თუ არა უძრავი ქონების ჭარბი მიწოდების საფრთხე?
- რას ასახავს უძრავი ქონების ფასები?
დავიწყოთ მოთხოვნით, რომელსაც ორი ძირითადი ფაქტორი განაპირობებს – პრაქტიკული საჭიროება და საინვესტიციო სარგებლის მიღების სურვილი. ტრანზაქციების 68% საჭიროებით განპირობებულ შენაძენზე მოდის, რაც იმას ნიშნავს, რომ ბინების უმეტესობა იმიტომ იყიდება, რომ საცხოვრებელი ფართი სულ უფრო მეტ ადამიანს სჭირდება. თავად ამას ურბანიზაციის ტემპის დაჩქარება, მოსახლეობის შემოსავლების ზრდა, მიგრანტების შემოდინება და ის ფაქტი განაპირობებს, ყოველწლიურად უფრო მეტ ადამიანს სურს ცალკე ცხოვრება.
კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ფაქტორი მაღალი ანაზღაურების მქონე ადამიანების რაოდენობის ზრდას უკავშირდება. 2017-2023 წლებში იმ მოქალაქეების რაოდენობა, რომელთაც თვეში 3,600 ლარზე მაღალი ხელფასი აქვთ, ფაქტობრივად გასამმაგდა, ეს კი უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდას უწყობს ხელს.
უნდა აღინიშნოს, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული მოთხოვნის 32% საინვესტიციო შენაძენზე მოდის. ეს კი იმას ნიშნავს, რომ მომხმარებელთა ნაწილი ბინებს გაქირავების მიზნით ყიდულობს.
ცხადია, ბინებზე მოთხოვნას ზრდის მიგრაციული ფაქტორიც. ბოლო პერიოდის განმავლობაში რუსი, ბელარუსი, უკრაინელი და ისრაელელი მიგრანტების შემოდინებამ ბინების გაყიდვები დააჩქარა და უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდაც გამოიწვია. განსაკუთრებით მკვეთრად გაძვირდა გასაქირავებელი უძრავი ქონება, რაც იმ ფაქტითაა განპირობებული, რომ მიგრანტების 77% თბილისში ქირით ცხოვრობს.
ომის დაწყების შემდეგ, დედაქალაქში ქირის საშუალო ფასი დაახლოებით ორჯერ გაიზარდა, თუმცა მარტიდან მოყოლებული ბაზარზე შემცირების ტენდენცია ფიქსირდება და ფასები 5.7%-ითაა კორექტირებული. ანალიტიკოსების შეფასებით, კლების ტენდენცია ახლო მომავალშიც გაგრძელდება.
ცხადია, მოთხოვნის ზრდის ფონზე, მოიმატა სამშენებლო აქტივობამაც. მაგალითად, წელს სამშენებლო ნებართვების რაოდენობა 17.3%-ითაა გაზრდილი. თბილისის მასშტაბით გაცემული ნებართვების ნახევარი კი საბურთალოსა და დიდ დიღომზე მოდის, რასაც უნივერსიტეტის ქუჩისა და ლისის მიდამოებში გაზრდილი სამშენებლო აქტივობები განაპირობებს.
სამშენებლო ნებართვების რაოდენობის ზრდის მიუხედავად, უნდა აღინიშნოს, რომ 2015-2022 წლებში გაცემულ სამშენებლო ნებართვებზე წარმოდგენილი უძრავი ქონების 82% უკვე გაყიდულია, ანუ მოთხოვნასა და მიწოდებას შორის აცდენა არ არის და ბაზარზე არც ჭარბი მიწოდების საფრთხე არ ჩანს.
რაც შეეხება საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასებს, Galt & Taggart-ის შეფასებით, 2010-2020 წლებში ბაზარზე სტაბილური ვითარება იყო და ცალსახა ტენდენციები არ იკვეთებოდა, თუმცა 2021 წლიდან დაიწყო მკვეთრი აღმასვლა და უმოკლეს პერიოდში ფასები თითქმის გაორმაგდა, რაც სამშენებლო მასალების 43%-იანი გაძვირებით და მიგრაციული ფაქტორებით იყო განპირობებული.
ამჟამინდელი მდგომარეობით, 1 კვ.მ. უძრავი ქონების ფასი თბილისში საშუალოდ 1,233 დოლარს შეადგენს, რაც 2022 წლის იანვართან შედარებით 42.6%-ით გაზრდილი მაჩვენებელია, 2020 წელთან შედარებით კი გაძვირების მაჩვენებელი 100%-ს აღწევს.
Galt & Taggart-ის შეფასებით, თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ფაქტორების უმეტესობა ჯანსაღია და ზრდაზე პოზიტიურად მოქმედებს.
რაც შეეხება სამომავლო პროგნოზს, 2024 წელს ანალიტიკოსები ფასების დასტაბილურებას მოელიან, რაც მიგრანტების გადინებით და მოთხოვნა-მიწოდების ფაქტორების დაბალანსებით იქნება განპირობებული.